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C’est quoi le démembrement de propriété ?

Le principe du démembrement de propriété consiste à diviser la pleine propriété d’un bien immobilier en deux parties, la nue-propriété et l’usufruit.

D’un côté, l’usus (droit d’utiliser le bien) et le fructus (droit d’en percevoir les fruits) pour l’usufruitier, de l’autre côté l’abusus (droit de disposer du bien) pour le nu-propriétaire. Les droits démembrés sont indépendants l’un de l’autre, mais ni l’usufruitier, ni le nu-propriétaire ne peuvent procéder seuls à la vente du bien démembré. L’accord des deux est obligatoire pour céder la pleine propriété du bien.

Le démembrement prend fin au décès de l’usufruitier : à ce moment, le nu-propriétaire devient l’unique propriétaire du bien sans droits de succession à payer. Il peut alors l’occuper, le louer ou encore le vendre. On dit alors qu’il y a remembrement de la propriété. C’est une formule très utilisée qui permet de préparer sa succession tout en s’assurant de conserver la jouissance du bien. Il est à noter qu’en cas de décès du nu-propriétaire, la nue-propriété est transmise aux héritiers et entre dans la succession, pour la valeur de la nue-propriété seule.

Qu’est-ce que l’assurance vie ?

C’est l’un des produits de placement des Français. En 2020, l’encours des contrats d’assurance vie (provisions mathématiques + provisions pour participation aux bénéfices) s’élève à près de 1 800 milliards d’euros.

C’est un contrat d’épargne signé entre un assuré (vous) et un assureur. Vous lui confiez votre argent pour qu’il le fasse fructifier pendant une durée déterminée ou durant toute la vie. L’épargne est investie dans un « fonds en euros » garanti, ou dans des « unités de compte » dont l’évolution de la valeur est liée aux marchés financiers. Un panachage des deux formules est possible et cette répartition peut être modifiée en réalisant des arbitrages.

Les contrats monosupport constitués de fonds en euros sont la principale originalité de l’assurance vie, car ces compartiments sont sans aucun risque. Le capital placé ne peut jamais diminuer : l’assureur s’engage sur un taux de revalorisation minimale chaque année, auquel il ajoute en fin d’exercice des « participations aux bénéfices ». Une fois crédités sur le compte de l’épargnant, les gains ne peuvent plus être remis en cause et ils profitent à leur tour des revalorisations annuelles. Le rendement des fonds en euros des contrats d’assurance vie est en baisse régulière depuis une dizaine d’années et s’est situé en moyenne à environ 1,4 % en 2019.

Les contrats multisupports comprennent à la fois des fonds en euros et des fonds en unités de compte et sont donc constitués de plusieurs compartiments d’investissement. Ces unités de compte représentent des OPC (Organismes de placement collectif), c’est à dire Sicav, Fonds communs de placement et évoluent à un rythme identique à ces fonds, à la hausse comme à la baisse, qui n’offrent pas de garantie en capital. La plupart des contrats multisupports mettent à disposition plusieurs unités de compte qui représentent des marchés financiers différents (actions, obligations, immobilier…), avec des niveaux de risques variables. Les assurés ne sont pas obligés de choisir l’un ou l’autre : il est possible de panacher ces deux types de gestion, afin de jouer à la fois la sécurité pour une partie de son épargne, et le dynamisme des marchés financiers pour une autre. La répartition entre les compartiments n’est jamais figée : dès que vous pensez que l’allocation entre les différentes classes d’actifs financiers n’est plus adaptée à votre situation ou à l’environnement économique, vous pouvez la modifier en engageant un arbitrage afin de déplacer tout ou partie de votre épargne vers les nouveaux compartiments que vous avez sélectionnés.

Qu’est-ce que le LMNP et LMP ?

Historiquement, le LMNP est un régime fiscal, le terme LMNP étant l’acronyme pour Loueur en Meublé Non Professionnel. C’est un régime qui peut être très avantageux notamment d’un point de vue fiscal pour réaliser un investissement en immobilier locatif. Avec le temps et par extension, LMNP désigne un investissement immobilier en meublé le plus souvent en résidence services que ce soit dans un bien neuf ou dans un LMNP ancien acquis dans le cadre d’une revente LMNP d’Occasion ou d’une vente de LMNP.

LMP signifie Loueur en Meublé Professionnel. Il s’agit d’un statut fiscal qui concerne les investisseurs en immobilier locatif qui mettent leurs biens en location sous le régime de la location meublée. Le statut du Loueur en Meublé Professionnel – LMP est le pendant professionnel du statut plus courant du LMNP, Loueur en Meublé Non Professionnel. En effet, si mettre en location meublée des biens d’habitation constitue l’activité principale de son propriétaire, c’est le statut du LMP qui s’applique. Sinon, ce sera celui du LMNP.

Pour bénéficier du statut de Loueur en Meublé Professionnel, LMP, il faut respecter les conditions suivantes :

Etre propriétaire d’un ou de plusieurs biens immobiliers.
Les mettre en location sous le régime de la location meublée.
Retirer plus de 23 000 euros de recettes locatives (loyers + charges) par an.
Que ces recettes locatives constituent plus de 50% des recettes du foyer fiscal.
Etre inscrit au Registre du commerce et des Sociétés – RCS en tant que Loueur en Meublé Professionnel – LMP.
Le statut de LMP permet de bénéficier de plusieurs avantages. Le principal est celui du statut de Loueur en Meublé qui permet de classer les recettes locatives issues de la mise en location de ses biens LMP dans la catégorie des BIC – Bénéfices Industriels et Commerciaux.

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